법제처는 이렇게 안내합니다
이사 나갈 날이 다가오면 마음이 급해집니다. 못 자국은 메워야 하나, 도배는 새로 해줘야 하나, 장판은.
세입자 원상복구 범위를 찾아보면 답이 제각각입니다. 그래서 법이 실제로 뭐라고 적어놨는지부터 열어봤습니다.
확인 기준일은 2026년 9월 11일입니다. 법제처 「찾기쉬운 생활법령정보」의 주택임대차 안내와 판결문 원문을 직접 열어 대조했고, 조문과 사건번호를 옆에 적었습니다. 법제처 안내 페이지에는 「2026년 8월 15일 기준으로 작성」이라고 적혀 있습니다.
2004다2151·94다34692·91다15591 세 건은 판결문을 따로 열지 않고 법제처 페이지의 인용으로 확인했습니다. 글 끝 출처 표에도 그렇게 적었습니다.
법제처는 원상회복의무를 이렇게 안내합니다.
“임차인은 주택임대차가 종료한 때에는 임대인에게 그 주택을 반환해야 합니다. 이 경우 임차주택을 원래의 상태로 회복하여 반환해야 합니다” (「민법」 제615조 및 제654조 · 법제처 찾기쉬운 생활법령정보)
「원래의 상태」가 어디까지인지는 이 문장만으로는 알 수 없습니다. 그 범위를 법원이 사건마다 판단해 왔습니다.
법과 판결문은 「원상회복」이라고 씁니다. 이 글에서는 「원상복구」와 같은 뜻으로 씁니다.
법원은 사건마다 따로 정한다고 했습니다
가장 중요한 판결부터 보겠습니다. 법제처 주택임대차 안내도 이 판결을 인용하고 있습니다.
“임차인이 임대인에게 임차목적물을 반환하는 때에는 원상회복의무가 있다(민법 제654조, 제615조). 임차인이 임차목적물을 수리하거나 변경한 때에는 원칙적으로 수리·변경 부분을 철거하여 임대 당시의 상태로 사용할 수 있도록 해야 한다. 다만 원상회복의무의 내용과 범위는 임대차계약의 체결 경위와 내용, 임대 당시 목적물의 상태, 임차인이 수리하거나 변경한 내용 등을 고려하여 구체적·개별적으로 정해야 한다.” (대법원 2019. 8. 30. 선고 2017다268142 판결 · 판결요지 [1])
🔑 마지막 문장이 핵심입니다. 구체적·개별적으로 정한다 — 모든 집에 똑같이 적용되는 체크리스트는 이 판결에 없습니다.
「도배는 당연히 해줘야 한다」 같은 기준도 이 판결요지에는 적혀 있지 않습니다. 대신 무엇을 보는지는 적어뒀습니다. 계약 체결 경위와 내용, 임대 당시 목적물의 상태, 임차인이 수리하거나 변경한 내용 — 판결은 이 세 가지를 적은 뒤 「등을 고려하여」라고 했습니다. 닫힌 목록이 아닙니다.
⚠️ 이 사건은 주택이 아니라 커피전문점 점포 임대차 사건입니다. 이 사건에서 법원이 실제로 어떻게 판단했는지는 아래 ㉰에서 따로 봅니다.
그래서 세입자 원상복구 범위를 세 갈래로 나눠 봅니다
판례를 모아보면 성격이 다른 세 가지가 섞여 있습니다. 한 표에 놓으면 내 상황이 어디에 가까운지 먼저 잡을 수 있습니다.
아래는 나갈 때 원상회복을 기준으로 한 것입니다. 사는 동안의 고장은 뒤에서 따로 봅니다.
- ㉮ 통상의 손모 — 통상적인 사용을 한 뒤 생긴 상태 악화·가치 감소. 그대로 반환해도 되고, 원상회복비용은 특약이 없는 한 임대인 부담 ⚠️ (서울중앙지방법원 2005가합100279·2006가합62053 · 건물 임대차 · 1심)
- ㉯ 내가 수리·변경한 것 — 임차인이 고치거나 바꾼 부분. 원칙적으로 철거해 임대 당시 상태로 ⚠️ (대법원 2017다268142 · 점포)
- ㉰ 앞 세입자 등이 설치한 것 — 들어오기 전에 이미 설치돼 있던 것. 토지 사건은 특별한 사정이 없는 한 «의무 없음», 점포 사건은 «의무 있음»으로 갈렸습니다 ⚠️ (대법원 2023다249661 · 토지 / 대법원 2017다268142 · 점포)
⚠️ ㉮ 줄의 근거는 대법원이 아니라 서울중앙지방법원 1심 판결이고, 상급심에서 어떻게 됐는지는 확인하지 못했습니다. 「특약이 없는 한」이라는 단서도 붙어 있습니다.
⚠️ ㉯ 줄에도 다른 갈래가 있습니다. 임대인의 동의를 얻어 부속시킨 물건이라면 임차인이 매수를 청구하거나 철거할 수 있는데(「민법」 제646조·제654조·제615조), 「원칙적으로 철거」와 어떻게 갈리는지는 확인하지 못했습니다.
⚠️ ㉰ 줄은 대법원 판결 두 개가 서로 다른 결론을 냈고, 둘 다 주택 사건이 아닙니다.
⚠️ 표에 줄이 없는 경우 — 임대인이 설치해 둔 것은 이 세 갈래 어디에도 없습니다. 그 경우를 다룬 자료를 찾지 못해 확인하지 못했습니다.
㉮ 통상적인 사용 뒤에 생긴 것 — 통상의 손모
법원이 쓴 표현이 「통상의 손모」입니다.
“임차인은 임대차계약이 종료한 경우에는 임차목적물을 원상에 회복하여 임대인에게 반환할 의무가 있는데, 원상으로 회복한다고 함은 사회통념상 통상적인 방법으로 사용·수익을 하여 그렇게 될 것인 상태라면 사용을 개시할 당시의 상태보다 나빠지더라도 그대로 반환하면 무방하다는 것으로, 임차인이 통상적인 사용을 한 후에 생기는 임차목적물의 상태 악화나 가치의 감소를 의미하는 통상의 손모(손모)에 관하여는 임차인의 귀책사유가 없으므로 그 원상회복비용은 채권법의 일반원칙에 비추어 특약이 없는 한 임대인이 부담한다고 해야 한다.” (서울중앙지방법원 2007. 5. 31. 선고 2005가합100279, 2006가합62053 판결 · 판결요지 [4])
⚠️ 이 판결은 대법원 판결이 아니라 서울중앙지방법원 1심 판결입니다. 상급심에서 어떻게 됐는지는 확인하지 못했습니다. 그래서 「확정된 대법원 기준」이 아니라 「이렇게 판단한 판결이 있다」로 읽으셔야 합니다.
이 판결은 「원상으로 회복한다」는 말의 뜻부터 풀었습니다. 통상적인 방법으로 써서 그렇게 될 상태라면, 사용을 시작할 때보다 나빠졌어도 그대로 반환하면 된다는 것입니다. 그리고 그 손모의 원상회복비용은 특약이 없는 한 임대인이 부담한다고 했습니다.
결론에는 조건이 두 가지 붙어 있습니다. 첫째, 통상적인 사용이어야 합니다. 둘째, 특약이 없어야 합니다. 특약에 대해 이 판결이 붙인 조건은 아래 「계약서에 특약이 있으면」에서 따로 봅니다.
문제는 「통상적인 사용」이 어디까지인지 항목 목록을 찾지 못했다는 점입니다. 도배가 바랜 것, 장판이 눌린 것, 못 자국, 곰팡이, 흠집 — 이런 항목별 공식 기준은 찾지 못했습니다. 그런 기준이 있는지 자체를 확인하지 못했습니다.
「통상적인 사용」과는 별개로, 임차인에게는 임대차계약 기간 동안 집을 「선량한 관리자의 주의」로 보존할 의무가 있습니다(「민법」 제374조). 계약이나 집의 성질에 따라 정해진 용법으로 사용해야 할 의무도 있습니다(「민법」 제610조제1항 및 제654조).
㉯ 내가 고치거나 바꾼 것
㉮가 «그대로 돌려줘도 되는 것»이었다면, 여기는 «되돌려야 하는 것»입니다. 2017다268142 판결이 「원칙적으로 철거」라고 했습니다.
판결은 항목을 나열하지 않고 「수리하거나 변경한」이라고만 적었습니다. 무엇이 여기 해당하는지는 다시 구체적·개별적으로 정해지고, 항목별 공식 기준은 확인하지 못했습니다. 못 자국처럼 ㉮와 ㉯ 어디로도 갈 수 있는 것도 마찬가지입니다.
임대인의 동의를 얻어 부속시킨 물건은 다르게 다뤄집니다. 임대차가 끝날 때 임대인에게 매수를 청구할 수 있고(「민법」 제646조), 임대인의 매수를 원하지 않으면 집을 반환할 때 철거할 수 있습니다(「민법」 제654조 및 제615조).
다만 이 부속물매수청구권과 앞의 「원칙적으로 철거」가 한 사안에서 어떻게 갈리는지는 확인하지 못했습니다.
👉 떼어낸 물건이나 쓰던 소형가전을 버려야 하실 수도 있습니다. 소형가전 폐기 주민센터에서 0원 — 선풍기 1대 직접 버린 2026 후기
㉰ 앞 세입자 등이 설치한 것 — 판결 두 개가 갈렸습니다
이 갈래는 대법원 판결 두 개의 결론이 다릅니다. 그리고 둘 다 주택 사건이 아닙니다.
토지 사건 — 원상회복할 의무는 없다 (2023다249661)
“임차인이 임차목적물의 현상을 변경한 때에는 원칙적으로 변경 부분을 철거하는 등으로 임차목적물을 임대 당시의 상태로 사용할 수 있도록 해야 하나, 토지 임대 당시 이미 임차목적물인 토지에 종전 임차인 등이 설치한 가건물 기타 공작물이 있는 경우에는 특별한 사정이 없는 한 임차인은 그가 임차하였을 때의 상태로 임차목적물을 반환하면 되고 종전 임차인 등이 설치한 부분까지 원상회복할 의무는 없다.” (대법원 2023. 11. 2. 선고 2023다249661 판결 · 판결요지)
판결은 이어서, 「특별한 사정」은 임대차계약의 체결 경위와 내용, 임대 당시 목적물의 상태, 임차인에 의한 현상 변경 유무 등을 심리해 구체적·개별적으로 인정해야 한다고 적었습니다.
점포 사건 — 원상회복할 의무가 있다 (2017다268142)
앞에서 본 2017다268142는 반대 방향이었습니다. 판결요지 [2]에 적힌 사안은 이렇습니다.
- 커피전문점 영업에 필요한 시설은 앞선 임차인 쪽에서 설치했고, 새 임차인은 이전 임차인으로부터 그 커피전문점 영업을 양수한 뒤 점포를 임차했습니다
- 임대차계약서에 임대차 종료 시 임차인의 원상회복의무가 정해져 있었습니다
- 철거된 시설은 프랜차이즈 커피전문점 운영을 위해 설치된 것으로, 점포를 다른 용도로 쓸 때는 불필요한 시설이었습니다
- 임차인은 비용상환청구권을 포기한 상태였습니다
대법원은 전 임차인이 설치한 것이라고 해도 임차인이 철거해 원상회복할 의무가 있고, 임대인이 지출한 철거비용을 반환할 보증금에서 공제해야 한다고 본 원심판결을 수긍했습니다.
⚠️ 그래서 「앞 세입자가 설치한 건 내 책임이 아니다」라고 한 줄로 말할 수 없습니다. 두 판결은 사건 종류(토지·점포)도, 계약서 조항·영업 양수 같은 사정도 다릅니다. 주택 임대차가 어느 쪽에 가까운지는 확인하지 못했습니다.
⚠️ 두 판결 모두 «앞 세입자 등이 설치한» 경우입니다. 임대인이 설치해 둔 것을 임차인이 원상회복해야 하는지는 확인하지 못했습니다.
여기서 잠깐, 세 갈래에 다 걸리는 이야기입니다. 판결에 적힌 게 아니라 제 생각인데, 들어갈 때의 상태를 사진으로 남겨두면 나중에 자료가 될 수 있습니다. 두 대법원 판결 모두 「임대 당시 목적물의 상태」를 고려 요소로 들었기 때문입니다.
반대로 돈을 받을 수 있는 경우도 있습니다
원상복구는 「내가 해줘야 하는 것」만 있는 게 아닙니다. 내가 쓴 돈을 청구할 수 있는 조문이 따로 있습니다.
법제처 안내는 필요비를 임대차계약의 목적에 따라 집을 사용·수익하는 데 적당한 상태를 보존·유지하기 위해 필요한 모든 비용이라고 설명합니다.
- 필요비 — 비용이 발생한 즉시 임대인에게 청구 (「민법」 제626조제1항)
- 유익비 — 임대차 종료 시, 가액 증가가 현존할 때 임대인이 상환 (「민법」 제626조제2항)
법제처 안내에 따르면 필요비에는 임대인의 동의 없이 지출한 비용도 포함됩니다. 유익비는 가액의 증가가 현존한 때에 한하여, 임차인이 지출한 금액이나 그 증가액을 상환받습니다.
““유익비”란 임차인이 임차물의 객관적 가치를 증가시키기 위하여 투입한 비용을 말합니다” (법제처 찾기쉬운 생활법령정보 · 「민법」 제203조제2항 및 대법원 1991. 8. 27. 선고 91다15591, 15607 반소 판결 인용)
⚠️ 내가 쓴 돈이 필요비인지 유익비인지 항목별로 가르는 공식 기준은 확인하지 못했습니다. 임대인의 동의를 얻어 부속시킨 물건이라면 앞서 본 부속물매수청구권(「민법」 제646조) 쪽으로 갈 수도 있는데, 그 갈림을 정한 자료는 찾지 못했습니다. 같은 지출이 ㉯의 「원칙적으로 철거」 쪽으로 가는지, 비용을 받는 쪽으로 가는지 가르는 기준도 확인하지 못했습니다.
⚠️ 앞의 점포 사건(2017다268142)에서는 임차인이 비용상환청구권을 포기한 상태였습니다. 이런 포기 약정이 주택 임대차에서 어디까지 효력이 있는지는 확인하지 못했습니다.
고장에는 수선의무 조문이 따로 있습니다
여기서 자주 섞입니다. 사는 동안 생긴 고장에는 원상회복과 별개로 임대인의 수선의무 조문이 있습니다. 두 조문은 문제되는 시점이 다릅니다.
| 수선의무 | 원상회복의무 |
|---|---|
| 사는 «동안» | 나갈 «때» |
| 임대인 — 사용·수익에 필요한 상태를 유지 | 임차인 — 원래 상태로 회복해 반환 |
| 「민법」 제623조 | 「민법」 제615조·제654조 |
임대인의 수선의무에는 한계가 있습니다. 법제처는 판례를 인용해 이렇게 안내합니다.
“임대인은 주택의 파손·장해의 정도가 임차인이 별 비용을 들이지 않고 손쉽게 고칠 수 있을 정도의 사소한 것이어서 임차인의 사용·수익을 방해할 정도의 것이 아니라면 그 수선의무를 부담하지 않습니다. 다만, 그것을 수선하지 않아 임차인이 정해진 목적에 따라 사용·수익할 수 없는 상태로 될 정도의 것이라면 임대인은 그 수선의무를 부담하게 됩니다” (법제처 찾기쉬운 생활법령정보 · 대법원 2004. 6. 10. 선고 2004다2151, 2168 판결 인용)
특약에 관해서도 안내가 있습니다. 임대인의 수선의무는 특약으로 면제하거나 임차인 부담으로 돌릴 수 있지만, 특별한 사정이 없는 한 건물의 주요 구성부분에 대한 대수선, 기본적 설비부분의 교체 등 대규모의 수선은 임대인이 부담한다고 했습니다(대법원 1994. 12. 9. 선고 94다34692, 94다34708 판결).
같은 페이지의 사례 답변은 조금 더 구체적입니다. 수선의무 면제특약을 맺었어도 면제되는 범위를 명시하지 않았다면, 임차인이 부담하는 수선의무는 「통상 생길 수 있는 파손의 수선 등 소규모의 수선」에 한한다고 했습니다.
그 사례는 살던 중 난방시설이 고장 난 경우입니다. 법제처 답변은 난방시설 고장을 임차인이 별 비용을 들이지 않고 손쉽게 고칠 수 있을 정도의 사소한 파손 또는 장해로 보기 어렵다며, 임대인이 수선의무를 부담한다고 했습니다.
⚠️ 이건 법제처의 사례 답변입니다. 임차인의 잘못으로 고장 난 경우처럼 사례와 다른 사정이 있을 때 어떻게 되는지는 확인하지 못했습니다.
수선이 필요하면 임대인에게 통지해야 합니다. 임대인이 이미 알고 있으면 통지하지 않아도 됩니다(「민법」 제634조).
👉 보일러가 에러코드를 띄웠다면 모델부터 확인하셔야 합니다. 귀뚜라미 보일러 에러코드는 모델마다 다릅니다 — 공식 매뉴얼 2종 대조
계약서에 특약이 있으면 달라집니다
㉮의 판결에는 「특약이 없는 한」이라는 단서가 붙어 있습니다. 계약서에 원상복구 특약이 적혀 있으면 그 내용을 먼저 확인해야 합니다.
같은 판결은 통상의 손모를 임차인에게 부담시키는 특약에 조건을 붙였습니다.
“…임차인에게 그와 같은 원상회복의무를 부담시키기 위해서는 적어도 임차인이 원상회복을 위해 그 보수비용을 부담하게 되는 손모의 범위가 임대차계약서의 조항 자체에서 구체적으로 명시되어 있거나 그렇지 아니하고 임대차계약서에서 분명하지 않은 경우에는 임대인이 말로써 임차인에게 설명하여 임차인이 그 취지를 분명하게 인식하고 그것을 합의의 내용으로 하였다고 인정되는 등 그와 같은 취지의 특약이 명확하게 합의되어 있어야 할 필요가 있다고 해석함이 상당하다.” (서울중앙지방법원 2005가합100279, 2006가합62053 판결 · 판결요지 [4])
풀어 말하면, 임차인이 비용을 부담하는 손모의 범위가 계약서에 구체적으로 적혀 있거나, 계약서로 분명하지 않으면 임대인이 말로 설명해 임차인이 분명히 알고 합의했다고 인정되는 정도여야 한다는 것입니다.
⚠️ 다만 이것도 1심 판결의 판단입니다. 대법원이 같은 기준을 세웠는지는 확인하지 못했습니다. 앞의 94다34692는 «수선의무» 특약에 관한 판결이라 «원상회복» 특약과는 쟁점이 다릅니다.
그래서 이 글은 여기까지만 씁니다. 계약서를 먼저 펴보시고, 다투게 되면 전문가와 상의하시는 게 맞습니다. 개별 사안은 계약 경위와 집 상태에 따라 갈립니다. 이 글은 법 조문과 판결문을 옮긴 것이지 특정 사안에 대한 판단이 아닙니다.
확인한 자료
| 사실 | 출처 |
|---|---|
| 원상회복의무 안내 문장 · 필요비·유익비 · 부속물매수청구권·철거 · 선관주의·용법준수·통지의무 | 법제처 찾기쉬운 생활법령정보 › 주택임대차 › 임차인의 권리·의무 (2026-09-11 확인) |
| 임대인 수선의무 · 사소한 파손 기준(2004다2151) · 대규모 수선(94다34692) · 난방시설 사례 답변 | 법제처 찾기쉬운 생활법령정보 › 주택임대차 › 임대인의 권리·의무 (2026-09-11 확인) |
| 대법원 2019. 8. 30. 선고 2017다268142 판결 (판결요지 [1]·[2]) | 판결문 원문 (CaseNote 게재본 대조) |
| 대법원 2023. 11. 2. 선고 2023다249661 판결 (판결요지) | 판결문 원문 (CaseNote 게재본 대조) |
| 서울중앙지방법원 2007. 5. 31. 선고 2005가합100279, 2006가합62053 판결 (판결요지 [4]) | 판결문 원문 (CaseNote 게재본 대조) |
| 대법원 1991. 8. 27. 선고 91다15591, 15607 반소 판결 (유익비의 뜻) | 법제처 페이지의 인용 |